Einst erschufen die alten Römer hier einen Handelshafen, nun entsteht am Rhein eine Art neues Stadtquartier für Mainz: Das Gelände des Zollhafens soll künftig erstklassigen Wohnraum und Platz für Gewerbetreibende bieten. Die breite Öffentlichkeit dürfte davon aber kaum profitieren.

„Erzähle mir die Vergangenheit und ich werde die Zukunft erkennen“, forderte der chinesische Philosoph Konfuzius etwa 500 Jahre vor Christus. Ganz so weit muss man nicht zurückgehen, um sich eine Vergangenheit vor Augen zu führen, aus der man eventuell auf die Zukunft des Mainzer Zollhafens schließen kann.

Immerhin waren es die alten Römer, die vor rund 2000 Jahren dieses Areal zum ersten Mal zivilisatorisch nutzten. Als sie „Moguntiacum“ zur Hauptstadt der römischen Provinz Obergermanien machten, richteten sie hier eine Kontrollstation für Handel und Verkehr auf dem Rhein ein. Dazu gehörte auch ein Handelshafen in der Nähe des heutigen Zollhafens und dieser wuchs im Laufe der Jahrhunderte zu stattlicher Größe heran.

Einst florierender Handelshafen

Im Mittelalter wurde Mainz nämlich, dank erzbischöflich verliehenem Markt- und Stapelrecht, zu einem wahren Welthandelsplatz. Alle Waren, die Mainz auf ihrer Fahrt über den Rhein passierten, mussten hier drei Tage lang angeboten werden und durften die Stadt nur dann verlassen, wenn sich kein Abnehmer fand.  In der frühen Neuzeit entstanden dann im Zuge des Ausbaus zur europäischen Wasserstraße Rhein neue Anlagen rund um den Handelshafen. 1887 wurde das heute als Zollhafen bekannte Gelände endgültig fertiggestellt und auch nachdem es im Zweiten Weltkrieg zu großen Teilen zerstört wurde, war der Zollhafen schon Anfang der 50er Jahre wieder ein wichtiger Warenumschlagsplatz.

1993 besiegelte dann eine Standortuntersuchung das Anfang vom Ende des Hafenbetriebs. Aus städtebaulichen Gründen sollte der Containerhafen umziehen. Allerdings entschied der Mainzer Stadtrat erst zehn Jahre später, dass der Hafen ins Industriegebiet Ingelheimer Aue verlegt werden soll. Damit konnte das Großprojekt Stadtquartier Zollhafen also endlich beginnen.

Londoner Docklands in Mainz

Gemäß dem 2003 gefassten Grundsatzplan sollen 30 Hektar Hafenfläche für 2500 Einwohner und 4000 Arbeitsplätze erschlossen werden. Damit dieser ambitionierte Plan aufgehen kann, muss bei der Bebauung möglichst jeder Quadratmeter genutzt werden. Die Idee: Im Erdgeschoss der Häuser sollen sich Unternehmen einquartieren und in den oberen Stockwerken Wohnungen entstehen.  Die Londoner Docklands, Lagerhallen die gleichzeitig auch Platz zum Wohnen bieten, fungieren als eine Art Vorbild.

Verantwortlich  für das Großprojekt ist die Zollhafen Mainz GmbH, ein Zusammenschluss aus den Mainzer Stadtwerken und der Immobiliengesellschaft CA Immo. Sie verkauft die einzelnen Bauflächen des Zollhafens an private Investoren. Initiiert von der Stadt, gebaut von privater Hand – so soll das neue Stadtquartier entstehen.

Foto: Gregor Elsbeck / Grafik: BPD Immobilienentwicklung Frankfurt/Main

5000 Euro Miete pro Quadratmeter

„Die Stadt erhofft sich die Revitalisierung eines bisher der Öffentlichkeit entzogenen Areals“, sagt Axel Strobach vom Mainzer Baudezernat. Ob jedoch wirklich die gesamte Öffentlichkeit etwas von diesem neuen Quartier haben wird, darf durchaus bezweifelt werden.

Denn die privaten Investoren wollen – wenig überraschend – den attraktiven Standort direkt am Rhein bestmöglich nutzen. Ergo werden hier wohl kaum reihenweise Sozialwohnungen hochgezogen. Modernste Gebäude in exponierter Lage, das ist schon eher der Plan.

So soll beispielsweise in einem als Rheinkai 500 betitelten Gebilde der Quadratmeter Wohnfläche um die 5000 Euro kosten. Bezahlbarer Wohnraum für den Durchschnittsverdiener sieht anders aus.  Axel Strobach verteidigt das Zollhafen-Projekt dennoch: „Es ist einer Stadt des Rhein-Main-Gebietes, in dem es auch darum geht, zahlungskräftige Bevölkerung als Steuerzahler zu binden, nicht verboten, sich auch in diesem Bereich zu bewegen.“ Überdies würden die Verträge aus einer Zeit stammen, in der die Diskussion um geförderten Wohnungsbau noch nicht den heutigen Stellenwert gehabt habe. Und ohnehin sei im Baubeschluss auch ein gewisser Anteil an Sozialwohnungen an der Gesamtwohnfläche festgelegt worden.

Foto: Gregor Elsbeck / Grafik: CA Immo

Bezahlbarer Wohnraum abseits des Zollhafens

Auf Mieterseite kann man sich mit dieser Argumentation nur bedingt anfreunden. „Generell ist die Schaffung von Wohnraum immer zu begrüßen“, sagt der Vorsitzende des Mainzer Mieterschutzbundes, Heinz Peter Brehm. Die Konzeption des Zollhafens sei zumindest aus städtebaulicher und planerischer Sicht grundsätzlich gut. „Es wird keine Leerstände geben und 10 bis 15 Prozent Sozialwohnungen sind besser als null Prozent“, konstatiert Brehm. „Mehr als ein Feigenblatt sind sie aber nicht“, fügt er hinzu. Die Wohnungsnot für „Otto Normalverbraucher“ werde so höchstens minimal reduziert.

Bezahlbarer Wohnraum soll allerdings dennoch entstehen, so Baudezernent Strobach – nur eben kaum am Zollhafen: „Ziel ist es, in den nächsten Jahren 6500 neue Wohneinheiten zu schaffen. “ Etwa am Heiligkreuz-Areal, auf dem ehemaligen IBM-Gelände. Hier sollen ca. 2000 Wohnungen in einer ausgeglichenen Mischung aus sozialem Wohnungsbau, preisgünstigen Mietwohnungen und Eigentumswohnungen entstehen –  innenstadtnah und mit eigenem Grüngürtel. „Diese Vorhaben begrüßen wir“, sagt Heinz Peter Brehm, „aber auch dies ist zu wenig und es kommt reichlich spät. Es bräuchte die massive Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus.“ Das könne die Stadt aber freilich nicht alleine bewerkstelligen, wie Brehm ihr zugesteht.

Foto: Gregor Elsbeck / Grafik: CA Immo

Öffentliches Leben im Zollhafen?

Mainz braucht private Investoren, nicht nur am Zollhafen. Dort sorgt das Vorhaben der Immobilienfirmen allerdings noch für ganz andere Bedenken: Was wenn zwischen den schicken neuen Bauten kaum Platz für das öffentliche Leben bleibt?

Schon die angrenzende Neustadt bietet nur wenig Freiflächen. Und so hört man nicht nur auf der monatlich angebotenen Info-Führung über das Baugelände Fragen wie: Welche Kulturangebote wird es im neuen Zollhafen geben? Welche sozialen Einrichtungen und wo können sich die Menschen treffen und entspannen?

Eine Kita, ein Supermarkt und viele gastronomische Angebote soll es geben, soviel ist bekannt – und sonst? „Alle freien Flächen wie Plätze, Wege und Straßen werden von der Zollhafen Mainz GmbH gebaut. Da haben die Investoren nichts mit zu tun“, so Axel Strobach. „Wir haben keinen Zweifel daran, dass die öffentlichen Flächen in dem Umfeld angenommen und bespielt werden und dass da Leben stattfindet.“ Auch die anliegende Kunsthalle solle neuen Aufschwung bekommen.

Die üblichen Widrigkeiten

Probleme gibt es aber auch an ganz anderer Stelle: Nach wie vor warten noch einige Bauflächen auf Käufer. Und das, obwohl der Grundsatzbeschluss zur Bebauung nun schon 13 Jahre alt ist. Ist das Zollhafengelände also vielleicht doch nicht so attraktiv für Investoren, wie es den Anschein macht? Axel Strobach beschwichtigt: „Es ist einfach kompliziert, nach den heutigen gesetzlichen Rahmenbedingungen Baurecht zu schaffen.“ Fragen hinsichtlich des Schiffsverkehrs, der denkmalgeschützten Kaimauern, des Hochwasserschutzes und der Verkehrssituation – all das habe es zu klären gegeben.

Angesichts dieser Widrigkeiten kann man schon mal an einschlägig bekannte Problem-Projekte in Deutschland denken. Um diese „Gefahr“ weiß wohl auch Strobach. Sorgen macht er sich aber keine: „Das ist ein Städtebauprojekt und kein Flughafen!“ In etwa zehn bis 15 Jahren solle das neue Mainzer Quartier stehen.

Über die Jahrhunderte hinweg war der Zollhafen eine Erfolgsgeschichte für Mainz. Behält Konfuzius Recht, so dürfte auch die Zukunft des Areals als moderner Lebensraum rosig werden. Für wie viele Mainzer, das steht freilich in den Sternen.